3.5会议，是新的一年决定中国经济和计策走势伏击会议，是分析新的一年中国经济款式，定调新的一年宏不雅计策走势，教会新的一年中国经济发展标的的会议。

基于2024年9.26会议对房地产计策定调为鼓舞市集止跌回稳。到12.9的稳住楼市、12.12的握续用劲鼓舞市集止跌回稳，再到2025年2.28的稳住楼市的定调。

清点2024年地方计策来看，复旧多孩家庭和东说念主才购房及购房落户、财税补贴，房票安置和住房以旧换新、公积金贷款退换、35城的专项借债等需求端计策。

清点2024年寰球和地方计策看，两个下落、两个延期、四个取消、四个下落、两个收储、一暂停、两个新增（100万套旧改货币化、4万亿白名单）、一个减税。

2024年寰球数据露馅，房地产市集处于阶段性、结构性的止跌回稳，量价未全面止跌，呈现波动不闪现的景色，总体保握筑底，依然未见底、企稳的款式。

基于2024年房地产十大变化，变化一是房地产计策未退换到位，未到天花板，房地产计策用具箱照旧透彻掀开，市集不啻，救市不啻，市集不稳，救市陆续。

市集变化二是房地产计策时效断断续续，传导性弱，影响房地产市集诞生、影响市集止跌回暖旅途，组合拳大招计策落地机制待进一步完善。

市集变化三是房地产市集负向轮回预期未全面逆转，房地产市集止跌回稳的计策范围、力度、范围有限，计策落地机制不完善，末端和时效差及传导差。

市集变化四是房地产出清不如预期，库存端和债务端及交房端出清不如预期，需要加大照旧出台的计策落地机制和扩大新增增量、存量融资力度、范围、范围。

市集变化五是房地产市集供求忖度未全面逆转，房地产市集供求忖度未达平衡预期,市集预期和入市信心及基本面未全面扭转，点状改善为主，总体诞生渐渐。

市集变化六是房地产市集拐点未到和未见底，市集、房价见底的基础不沉稳、条款不造就，一线城市中枢区和中枢二线城市中枢区域的成交量照旧完筑底。

市集变化七是市集八大新景象，成交放缓、握续筑底、市集分化，一二手房倒挂、量价背离、城市虹吸、年底翘尾、买卖地产与住宅市集冰火两重天。

市集变化八是债务违约的房企，增量融资贫寒、债务违约和过期交房扩大、重组贫寒、上市退市和歇业重整、罢手拿地，地方国企和央国企及城投托底拿地。

市集变化九是房企转型和多元化开拓业务、投资聚焦中枢区域和投资以需定投、分娩以销定产、4.0升级住宅家具、集团贬责和营销更动，库存出清周期拉长。

市集变化十是房地产行业洗牌、市集连接度高潮、地方国企和央企国企及羼杂制类型房企代替民企，房企销售事迹及营收和利润下落、32家民营千亿房企消散。

鉴于2024年、2025年2.28的计策基长入十大变化来看，标明2025年要稳住楼市、止跌回稳，需计策落地机制完善和计策加码及化解债务、交楼、库存风险。

自客岁12月9日的会议初次提倡“稳楼市”后，本次2025年2月28日的会议接连再提稳住楼市，标明对稳楼市使命的可爱，促进止跌回稳依然是重心任务之一。

为了更好结束稳楼市，更多计策有望加速落地，重心眷注一线城市计策进一步减轻、出台计策买通收储、城中村修订的堵点及后续落地造成什物量。

老夫以为，2025年地方层面来看，第一是不错扩大复旧多孩家庭、东说念主才购房、购房落户、进城买房补贴的城市数目、范围，范围，全地点扶握和饱读吹买房。

第二是不错扩大公积金贷款额度提高、用作首付款、臆造首付和利率、他乡贷款、租房索求名额提高的城市数目、范围，范围，全面复旧和饱读吹买房、租房。

2025年开年于今，寰球已有逾越20个城市出台了住房公积金优化新政，主要包含三大维度，即使用范围的扩大、用途的增多以及贷款额度的提高。

第三是提高“房票安置、住房以旧换新”的安置圭臬、价钱评估圭臬，不错扩大“房票安置、住房以旧换新、35城城中村修订专项借债”的城市数目、范围，范围。

臆造“房票安置”、“以旧换新”，换购住房的税费背负，臆造购房成本，刺激购房需求的增长。而35城城中村修订专项借债，施行贴息的活动，加大专项借债干预。

第四是不错取消剩余的住房限度计策，取消限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住，不错取消二手房教会价、二手房典质过户等限度活动。

取消仅剩北上深城市和海南及少部分活动的限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住计策（住宅和非普通住宅圭臬已取消），扩大四个取消范围。

一朝地方八项房地产计策全地点的加码，扩大城市数目、范围、范围、力度，造成计策效应和市集冲击波，将会成为2025年房地产市集止跌回稳的一大助力。

老夫以为，2025年寰球层面来看，第一是两个下落。不错连续降准、降息（货币计策）。第二是两个延期。连续房企存量金融债务和筹备性物业典质贷款延期。

第三是四个下落。连续臆造住房公积金贷款利率、臆造住房贷款（公积金和买卖）首付比例、臆造存量（买卖）贷款利率、臆造卖旧买新换购税费背负‌。

第四是两个收储。不错连续扩大收储存量商品房存量闲置地盘的城市、范围。第五是一个暂停。连续要求暂停去库存周期超旧例的城市，暂停新增地盘供应。

第六是两个新增。不错扩大城市更新100万套货币化的城市数目（照旧扩大到297个）和落实资金来源，不错连续增多新的4万亿元房地产边幅白名单的范围。

第七是一个减税。不错扩大契税（升值税，取消普通住宅和非普通住宅圭臬，2年以上免征）优惠力度，契税首套免征，二套140平以内1%，140平以上1.5%。

增多税收减税力度，首套140平以内印花税免征，二套140平以上减半。地盘升值税的东部地区省份预征率下限再臆造0.5个百分点。

二手房个东说念主所得税（满五年唯独住房免征），取消个东说念主出售非普宅 2%的个税，退换为以 1%的圭臬审定纳税，效臆造置业成本，住户改善性置换需求提高。

当今来看，二手房个东说念主所得税中，取消个东说念主出售非普宅 2%的个税，退换为以 1%的圭臬审定纳税的城市，鉴别为上海和江西，不错扩大到寰球范围的通盘城市。

老夫以为，2025年还有什么计策推出，房地计策用具箱中，储备着盛大的计策，包括地方、寰球的房地产计策，存量的房地产计策和新增的房地产计策。

第一是算帐、取消住房限度活动。北上深和海南等部分城市取消住房限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住、二手房教会价和典质过户。

第二是降买卖和公积金房贷首付。北京、上海、广州、深圳和中枢二线城市买卖贷款二套房首付下落为15%，公积金贷款首套、二套首付为15%，认房不认贷。

第三是降利率。首套、二套买卖房贷利率、公积金房贷利率、存量房贷利率鉴别下落30个基点，不错大大的减少购房贷款利率、下落购房成本。

第四是税免减。契税首套免征，二套140平以内1%/以上1.5%；印花税首套140平以内免征，二套减半；取消出售非普宅2%的个税，退换为以1%圭臬审定纳税。

房企地盘升值税的预征率3%下落为1.5%，房企所得税的预征率最高是15％下落为10%。同期，对房企复原开拓边幅的税收，得当减速交纳技能。

第五是住房公积金退换。臆造公积金贷款首付比例、提高贷款额度、延伸还款期限、试点“直付房租”、优化首套房认定圭臬、允许跨城贷款。

复旧住房公积金代际相助（购房主说念主的父母与子女可苦求索求住房公积金复旧购房主说念主购房）购房、复旧天真职业东说念主员权利。

第六是复旧多孩家庭购房，放宽2孩到3孩家庭购房套数；农民进城和东说念主才购房税收补贴；房票安置和住房以旧换新的税费免减；买房送户口和落户门槛放宽。

第七是边幅白名单范围扩容。2025年房地产边幅白名单范围新增到5万亿元（2025年），遮蔽寰球各地更多的边幅，加大保交房力度，复原信心和增强预期。

第八是收储存量商品房用作保险性、东说念主才、安置房住房的资金范围扩大到2万亿元-4万亿元，落实保险性住房再贷款、地方专项债、银行贷款和自储资金。

第九是收储存量闲置地盘用作保险性、东说念主才、安置住房、全球和基础方法及再次出让的资金范围扩大到2万亿元-4万亿元，落实再贷款、地方专项债、银行贷款。

第十是城中村修订专项借债的资金范围扩大到2万亿元，100万套城市更新货币化（城中村和危旧房货币化安置），提高货币安置圭臬100%。

第十一是库存超30个月-36个月的城市，暂停一年到二年新商品住宅用地供应，饱读吹存量地盘开拓（臆造开拓报建手续、分期交纳地盘出让金、免减税费）。

允许存量地盘的退换筹备，在地盘用途、面积、户型、容积率、配建、自握、限价、现房等方面。同期，地方收回存量地盘退换筹备后再出让。

第十二是寰球吞并把筹备性物业贷款和到期房企存量金融贷款延期至2030年，让房企大大的增多过渡技能，取得房企发展的空间。

第十三是寰球降准1.0%（分二次）、降息30基点-50基点（分二次）。

第十四是寰球吞并延伸个东说念主新址贷款年期（30年延伸为40年-50年）和二手住房贷款年限（25年延伸为30年-40年）及公积金贷款年限（30年延伸为40年）。

不肯意延伸个东说念主新址、二手房、住房公积金按揭贷款期限的，可聘请苦求10年、20年、30年的贷款期，提前还贷。

第十五是寰球吞并取消户型90/70计策、臆造中介佣金、物业贬责费。

第十六是寰球吞并放开第三、第四套房贷限度，首付鉴别为25%、30%，利率鉴别为3.25%、3.35%。

第十七是寰球吞并优化商办物业走动计策，1.寰球吞并把商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）纳入房地产边幅白名单。

2.寰球吞并将购买商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）首套、二套房贷首付比列鉴别下落为30%、40%。

3.寰球吞并将购买商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）的首套、二套房贷利率下落，由4.75%-6%，鉴别下落为3.75%-4.5%。

4.寰球吞并将商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）第三、四套房贷放开，首付鉴别为50%-60%，贷款利率为4.5%-5%。

5.寰球吞并将购买商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）首套的免协议印花税、契税，二套的减半协议印花税、契税。

二手房转让非普宅的个东说念主所得税为预征1%，臆造房企地盘升值税、房企所得税，鉴别为预征率3%下落为1.5%、15％下落为10%。

6.寰球吞并将个东说念主购买商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）的限度计策取消。

7.寰球吞并将购买商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）贷款期限由10年延伸至最长为30年。

8.寰球吞并允许商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）的地盘和边幅，调动地盘用途和筹备方针的容积率、建筑密度。

用作商品住房、保险住房、安置房、东说念主才房、长租公寓，况且税费免减，银行提供买卖贷款。

9.寰球吞并将商办物业（办公楼、买卖广场、货仓公寓、商办公寓、商住公寓）边幅和地盘，纳入收储，用作保险性住房及安置房及东说念主才房、全球和基础方法。

第十八是刊行地方专项债4万亿元-6万亿元，用作收储存量商品房和闲置地盘的资金来源。

第十九是三说念红线、房地产贷款连接制的短期贬责观点退换为中恒久贬责观点，同期2年-3年内暂停三说念红线、房地产贷款连接制，明确银行信贷复旧开拓贷。

第二十是六大国有银行各出5000亿元（范围为3万亿元），握有房企境表里到期债券（5年狡计）和供应链的商票（5年）。

第二十一是其他房地产开拓边幅，最低老本金比例由30%下落为20%。其中保险性住房和普互市品住房边幅‌，最低为20%；其他房地产开拓边幅‌，最低为30%。

第二十二是组建50万亿元中国住房银行（通过收储商品房库存出租和空置地盘、低息贷款、发债券的方式运营，收储的银行贷款、专项债由国度贴息）。

第二十三是加速鼓舞构建房地产发展新模式，落实三大工程，造成商品房+保险房的住房供应体系，租购并举的住房轨制。