当今很少有投资类别像“私东说念主房地产”投资同样有价值。私东说念主房地产投资基金频繁由私募股权巨头科罚，举例喜达屋成本（Starwood Capital）、黑石集团（Blackstone）或凯雷投资集团（Carlyle Group）等，这些基金为投资者提供投资无数公寓大楼、独栋住宅和贸易地产的契机，它们频繁会让投资者从最运转，即房地产施工或装修技能，便参与进来。

对房地产而言，这是增值最快、陈诉最高的阶段；这就相等于风投基金在投资对象上市之前的上升期找到那些值得投资的异日之星。据好意思国世界房地产投资信赖委员会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries）统计，以前20年，私募股权房地产投资基金的年陈诉率达到9%。每年跑赢股市2个百分点。

不外，私东说念主房地产市集一直具有较高的投资门槛，除了资金实力相等浑厚的投资者之外，并非通盘东说念主齐有契机涉足该限度。而这恰是投资公司Fundrise脱颖而出的原因之一。Fundrise由45岁的房地产业从业者本·米勒（Ben Miller）参与创建。该公司正在打洞开往这个特权限度的大门，它所推出的贸易模式八成匡助更多的中等收入者购买房地产股权，最低投资额为10好意思元。

Fundrise堪称是第一个因循东说念主们通过手机操纵措施来投资私东说念主房地产的平台，因此粗造投资者簇拥而至。该公司示意其目下领有约35万投资者，其中大多数是25岁至40岁的千禧一代。自2021年年头以来，其资产组合的权柄部分，即投资者的出资，依然加多超越一倍，从15亿好意思元加多到超越30亿好意思元。包括债务在内的好意思元资产总数达到约60亿好意思元。

该公司也一直在陈诉投资者。自2017年以来，Fundrise的平均年化陈诉率为12%，2021年更是达到23%。本年上半年股市着落，圭臬普尔500指数（S&P 500）着落20%，但Fundrise的业务却茂密发展，陈诉率达到5.5%。

天然，当今念念投资房地产需要勇气。典质贷款利率大幅上升，6月中旬的平均利率达到6.28%，比2021年8月培植了一倍，给房价带来了下行压力。而关连经济衰败的说法层见叠出，仅仅加重了投资者的担忧。

然而，一直以来，租出房地产在压力时辰齐发达致密无比。事实上，房钱和房价呈相悖的地点波动。据CoreLogic统计，从2008年至2011年，房价着落，房钱却每年高涨3.2%。而由佛罗里达大学（University of Florida）的磨真金不怕火托马斯·R·阿诺德（Thomas R. Arnold）指示的团队盘考发现，在经济大衰败（Great Recession）技能竖立的住宅私募股权房地产基金，在随后几年的年陈诉率均在15%掌握。阿诺德说：“2008年和2009年竖立的一些年份较早的基金，以前20年里的陈诉率最高。”

当市集下行时，租出房地产却一派茂密，原因相等赫然。在经济贫苦时辰，家庭不错取消度假和餐厅用餐，但他们需要一个住处，而且在经济荒僻时辰，东说念主们更有可能推迟购房绸缪。Fundrise恰是但愿充分收拢这些趋势。该公司目下领有约17,000套公寓和3,500套独栋租出住宅，团结资产总值超越25亿好意思元。

一个进犯的问题是，淌若严重的通货扩张激勉经济衰败，私募股权房地产基金会有奈何的发达。但米勒笃信，在经济下行时辰，更多的东说念主会租房，因为租房对预算的影响较小。米勒示意：“淌若购买的时机符合，通货扩张就会加多陈诉。咱们会看到买房的东说念主减少，更多的东说念主会续签[租约]。”

到目下死心，在好意思国南部，这些趋势似乎出路光明。总部位于华盛顿特区的Fundrise的投资齐聚会在这些地区。新冠肺炎疫情技能，东说念主们逃离海滨城市，依然带动了Fundrise的阳光地带市集房租高涨。据Zillow统计，与2019年比拟，罗利（Raleigh）本年前四个月的平均月房钱高涨了25%，亚特兰大高涨了32%，坦帕（Tampa）高涨了42%。这些市集的房租年高涨率依旧超越10%。因此，尽管耗尽物价指数高达9%，房租涨幅却依旧跑赢了通胀。目下，这对投资者而言是好音问。

传统私募股权基金主要管事退休基金等机构投资者，以及“及格”（相等敷裕的）个东说念主投资者，最低投资额高达数十万好意思元以致更高。比拟之下，Fundrise的客户投资额平均约为10,000好意思元。生手最低只需要进入10好意思元，就八成加入Fundrise在2021年1月竖立的房地产旗舰基金（Flagship Real Estate Fund），该基金目下抓有资金约10亿好意思元，领有55套房产。

Fundrise的居品分为三类，区分是固定收益型基金、成长型基金和“均衡”基金。固定收益基金的主要投资是向斥地商提供短期贷款。成长型基金（旗舰基金属于该类别）抓有一系列依然建成出租或施工中或装修中的房产。这类基金的主要诱骗力是不错增值，天然它们也会分成。均衡基金则提供这两种计谋的组合。

从2017年到2022年第一季度，Fundrise的固定收益基金的年度分成率约为8%。到旧年年头，成长型基金的年度分成率约为11%；2021年，跟着新冠肺炎疫情刺激房价暴涨，成长型基金的功绩惊东说念主，收益大幅增长超越30%。固然Fundrise的基金本年到目下死心的发达相对一般，但值得矜重的是，它们的发达狂妄跑赢股市，包括住宅房地产投资信赖（REIT）的股票。住宅房地产投资信赖是另外一种投资租出地产相对经济的聘用。

而且Fundrise收取的手续费较低，也对投资者很有诱骗力。客户频繁通过经纪商-来往商买入私募股权基金，需要为此支付高达5%的预支佣金。黑石集团和喜达屋等行业巨头每年收取约2%的管事和科罚费。当基金出售房产时，在达到最低预期陈诉率之后，基金发起东说念主会得回成本收益的12%至20%，动作“附带权柄”。这些收费齐会减少投资者的陈诉。

相悖，Fundrise不收取佣金，每年只收取1%的手续费，而况不收取附带权柄。米勒指出，旧年Fundrise通过其科罚的约30亿好意思元资产收取的手续费为3,000万好意思元。他说：“但咱们也为投资者带来了4亿好意思元成本收益。淌若按照20%的比例收费，咱们的投资者就需要很是付出8,000万好意思元。”

Fundrise竖立的初志，是因为米勒服气一定有某种格式八成改革房地产的融资模式。米勒从商学院毕业后也曾在一家网罗公司任职，在本世纪初，他加入了由父亲赫伯特·米勒（Herbert Miller）创建和规划的一家位于华盛顿特区的建筑公司Western Development。在2008年和2009年的经济大衰败技能，该公司竖立中的混杂用途公寓和商铺价值高达5亿好意思元，主要齐位于市中心。米勒回忆说念：“咱们最大的贷款商通用汽车金融管事公司（GMAC）停业，好意思国银行（BofA）等金融机构罢手向建筑业提供资金。问题并不是对公寓和商铺的需求下降，而是金融系统停贷。”信贷危急导致Western Development的容貌停工三年，固然公司还原了元气，但那段履历让米勒产生了创建一家不依赖银行资金的投资公司的念头。

米勒之后也曾指示过多家房地产众筹公司，其中一家公司在新世贸中心（World Trade Center）中抓有一丝股份。他和团队缓缓将眼神瞄向了两个趋势：阳光地带住房的可包袱性，以及年青家庭在入款购买自有住房技能租出更浩繁的公寓和住宅的意愿。Fundrise目下的贸易模式就出生于这些念念法。

最近，米勒觉得，淌若Fundrise不错打包收购无数新建住房，就八成加速发展速率。这些屋子对家庭更有诱骗力，需要的怜惜较少，而况房钱更高。2021年2月，Fundrise在围聚休斯顿的伍德兰市（Woodland），以3,500万好意思元的价钱，从建筑商D.R. Horton的手中收购了一个新建社区，共有120套住房，该笔来往使公司的绸缪结束了一个进犯里程碑。之后，Fundrise又从D.R. Horton收购了五个单户租出住宅容貌，共有600套住房，产权投资总数约为1.4亿好意思元。

为幸免收购价钱过高，米勒还制定了第二份蓝图：与斥地商互助投资新住宅，并在屋子拍卖前将其买下。这种模式缩短了建筑商的风险，同期使Fundrise的收购价钱比开盘后的售价低6%至10%。这些扣头对Fundrise的年青投资者而言意味着更多增值空间，让他们在市样式临压力时得回另外一个上风。（钞票汉文网）

译者：ZHY