1. 5月度市集玄虚——深圳新址成交大幅下滑，房价有松动

5月6日深圳市政府发出《对于印发深圳市贯彻落实国务院文献精神 强项闭幕房价过快高涨的见地的告知》，与北京比较，深圳房地产调控确定要宽松许多。

不外，国务院原有的调控策略仍是充足严厉，持续4月新政后的走势，5月份深圳全体市集依然低迷，全市仅成交住宅1423套、11.89万闲居米，环比远隔减少56%和59%，同比更是减少83%和85%，本月的成交量亦然自2008年以来，除2008、2010年春节月份外，全市新址成交少的月份。而5月份的新增供应并不低，天然环比减少3.4%，但依然有39万闲居米的量，加上4月新增的供应，5月份可售住宅量大于2009年底。

政府严厉的调控策略使得市集上不雅望脑怒油腻，一些念念购房的客户也因房贷而被动毁灭，5月楼盘销售盛大惨淡，新推预售项目全体销售率22%，比上月低3个百分点。一些新盘本月销售率不及1成，卓绝3成的。不外，咱们也看到一些项目取得可以的开盘收货，如侨城馨苑开盘售出近4成，水榭春天二期开盘售出卓绝4成，上品雅园开盘更是售出近9成，另外，全体销售率不高的天健前锋空间，其价钱比较优惠的2栋，销售率也接近5成。

这些销售理念念的楼盘皆有一个共同的特色，即价钱与之前预期的比较，皆有比较大幅度的回落，侨城馨苑之前预期价钱30000元/闲居米以上，开盘均价25000元/闲居米操纵；水榭春天二期之前预期价钱25000元/闲居米操纵，开盘均价20000元/闲居米；上品雅园开盘均价12500元/闲居米，之前价钱15000元/闲居米操纵。在大幅调低开盘价钱后，这些楼盘性价比有很大提高，与邻近楼盘比，具有很大眩惑力。

从这些热销的楼盘咱们看到，其实市集上刚性需求依然不少，只须有允洽的价钱，许多东谈主仍快意入市。天然房价有所松动，可是许多价钱仅仅与之前预期的比较下落，与前期价钱或与邻近价钱比较，楼盘价钱依然炉火纯青。

5月份潜龙曼海宁高价入市，资产港、鸿威海怡湾、阳光天健城等盘价钱皆比之前大幅进步。在售楼盘价钱大多防守在之前的高位，五一春交会促销的楼盘。下半月虽有一些楼盘提供一些优惠，但幅度大皆比较小。不外，受关内廉价单元成交多的影响，5月份全市住宅成交均价19653元/闲居米，环比下落4.44%。南山受丽湾商务影响，均价环比下落近3成，罗湖兰亭国外成交一些里面优惠单元，全区均价下落超2成，福田均价下落幅度也卓绝1成。

5月27日国务院下发《国务院批转发展修订委对于2010年深远经济体制修订重心职责见地的告知》，其中提到“出台资源税修订决策，和洽表里资企业和个东谈主城建税、费附加轨制，逐步鼓励房产税修订”，加上有音书称上海、重庆仍是上报房产税征收决策，这加重了市集对近期征收房产税的担忧。

严格房贷及房产税征收预期增多，无疑会对市集产生更大影响，测度6月份楼市仍会保握在比较低迷的水平，房价进一步松动，促销的楼盘会增多。在刚需刚劲情况下，跟着促销楼盘的增多，6月份成交量也会有所回升，是宝安、龙岗两区，除了其存量较多的要素外，5月底国务院下发批文，深圳特区限制扩大至全市限制的苦求取得通过，这利好宝安、龙岗楼市，有望促进两区楼盘的成交。

2. 供应量分析——市集供应小幅回落，中小户型供应较多

5月全市6个楼盘取得预售许可证，批售住宅29.05万闲居米，环比大幅减少35.43%。

图1 积年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部

5月全市14个楼盘推盘，比上月少7个，悉数新推住宅39.01万闲居米，环比减少3.42%，同比减少11.30%。春交会前后、5月上旬推盘量较大，9个楼盘推出住宅26.12万闲居米。

图2 积年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部

分区来看，5月份南山、宝安和龙岗有楼盘取得预售，南山侨城馨苑和东方银座公馆取得预售，批售住宅5.59万闲居米，宝安水榭春天取得预售，批售住宅9.91万闲居米，龙岗家和盛世、振业峦山谷和千林山居取得预售，批售13.55万闲居米。

5月份宝安推盘多，7个项目推出住宅23.20万闲居米，环比增多121.37%，本月亦然2008年10月份以来宝安推盘多的月份。宝安新增供应主要来自宝安区，天然唯独2个项目推出，但供应住宅达13.62万闲居米。南山新增供应也增多，3个项目供应9.19万闲居米，环比增多44.72%，3个项目远隔位于华裔城、后海和前海。龙岗新增供应大幅减少，推盘个数唯独4个，比上月少5个，供应住宅仅6.62万闲居米，环比少64.29%。新增供应来自坂田、布吉和龙岗城，其中坂田供应较多，2个楼盘推出3.51万闲居米。

表1 2010年5月各区商品住宅批售、推售情况

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部

5月全市新推住宅3969套，环比减少3.20%。新推单元仍以90闲居米以底下积段为主，不外比例只占62.21%，比上月低近9个百分点。1房供应多，4个楼盘供应该户型，其中侨城馨苑供应多。

90闲居米以下复式比例近2成，雷同有4个楼盘供应该居品，其中资产港供应多。

70闲居米以上2房和90-144闲居米3房供应比例皆卓绝1成，皆是有7个项目供应该类居品。90闲居米以上户型以3、4房为主，比例远隔为19.42%和14.64%，3房供应多的是第五通衢，共315套，4房供应多的是水榭春天，其提供217套144闲居米以下4房。别墅的供应握续低迷，本月莫得新增供应。

表2 2010年5月深圳市新发售项目户型结构表

数据来源：深圳华夏市集连系部

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3. 成交分析——成交分化，房价稳中有降

5月份全市仅成交住宅1423套、11.89万闲居米，环比远隔减少55.89%和59.17%，同比更是减少83.22%和84.68%。全体市集成交低迷，新盘全体销售率仅略超2成，在售楼盘全月成交大多在20套以下，不少成交甚而不及10套。

图3 积年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会网站、深圳华夏市集连系部 注：以上数据为签预售条约数据

市集低迷时，客户对价钱尤其敏锐，从而也酿成成交出现显著分化。本月高价开盘或价钱莫得优惠的项目成交皆不甚理念念，如坂田、龙岗城、前海、龙华和西乡的几个新推项目，本月销售率皆不及1成，在售的莫得促销的楼盘成交也大幅萎缩，一些4月成交卓绝100套的项目本月成交仅10余套，一些本来成交就不活跃的楼盘本月零成交。而以低于预期价钱入市或本月优惠促销的项目，销售皆还比较理念念，如水榭春天、上品雅园、侨城馨苑，它们的开盘价钱与之前的预期比皆有较大幅度的下滑，开盘销售率皆比较高，其中上品雅园更是售出近9成。

促销的在售楼盘销售也可以，如吉兆业旗下的金翠园和茗萃园月底限量促销，销售绝顶火爆。5月成交前10名楼盘也所以廉价盘为主，丽湾商务价钱是当今前海新盘中；水榭春天价钱低于的万科金域华府、潜龙曼海宁和龙岸；天健前锋空间和第五通衢价钱远低于熙龙湾；侨城馨苑和首地容御价钱与纯水岸、天鹅堡的二手房价钱比，处于中低水平；东方沁园复式居品带装修，其价钱与操纵的君悦龙庭比也不算高。

表3 2010年5月全市成交（户型合拼前签预售条约量）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部

华夏凭据签认购书、签预售条约统计的户型合拼后成交套数前10名也所以的廉价楼盘为主，其中成交均价卓绝30000元/闲居米的唯唯独个项目，其他项目均价皆在22000元/闲居米以下。

表4 2010年5月全市成交（户型合拼后签认购书及预售条约量）前十名楼盘列表

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部

从各区域的成交来看，全市6个区成交量环比皆减少。

罗湖成交套数减少超3成，4月底开盘的兰亭国外本月成交较多，但金翠园成交减少，尽管其月底的促销看成带来不少成交，但尚未走漏。不外由于兰亭国外皆是大户型，以致5月份罗湖成交面积环比仅减少5.87%。福田成交套数和面积减少幅度皆卓绝85%，主要在售的项目成交皆大幅减少，其中减少幅度的卓绝9成。南山成交套数减少2成，而成交面积减少近5成，上月新盘丽湾商务本月成交量大增，本月新盘侨城馨苑成交不少，两个项目皆是小户型，以致成交面积减少幅度大大卓绝成交套数减少幅度。而南山其他主要在售楼盘成交皆是大幅减少，上月成交六七十套、上百套的一些楼盘本月成交不及10套。盐田仍是承接4个月莫得新增供应，盛大楼盘所剩未几，剩余多的项目位置偏，导致本月成交套数减少超9成，成交面积减少85%。

宝安天然新增供应大增，但盛大楼盘成交一般，且成交好的项目成交尚未系数体现，另外盛大在售楼盘成交低迷，上月成交多的楼盘本月成交多有7、8成的回落，以致全区成交套数和成交面积环比均减少4成以上。龙岗成交套数和成交面积减少幅度皆在74%操纵，区域新增供应未几，且其中2个项目销售差，而销售好的上品雅园月底才推出，成交莫得系数体现。另外龙岗在售的其他楼盘成交皆很低迷，一些上月成交多的项目本月成交量减少8、9成。

图4 2010年5月深圳市各区一手商品住宅成交情况

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部 注：成交量以当月签预售条约为准，而非备案

从成交结构看，5月份新盘全体销售率20.46%，比上月低近5个百分点。如去掉现售的中海西岸华府和中信湾上六座，则5月份新盘全体销售率21.93%，比上月低约3个百分点。

90闲居米以上户型的销售好于90闲居米以下户型，其全体销售率23.4%，而90闲居米以下户型的销售率唯独18.67%。月底推出的资产港、上品雅园和东方银座公馆本月成交很少，拉低了90闲居米以下的全体销售率，另外中信湾上六座推出的235套小户型因是现售，成交莫得体现。如去掉现售的项目，5月份90闲居米以下户型销售率20.64%，90闲居米以上户型销售率23.91%。

大户型的销售于中小户型，与楼盘价钱也有很大联系。供应中小户型多的资产港、东方银座公馆、潜龙曼海宁价钱高，供应大户型多的水榭春天、大芬油画苑、第五通衢相对价钱低。价钱较平的中小户型销售其实也不差，如侨城馨苑和天健前锋空间的2栋。单个户型看，144闲居米以上的复式销售，主要提供者是第五通衢。2房、3房和144闲居米以下户型的销售率在25%-29%之间，90闲居米以下复式供应多，但销售差，天健前锋空间、资产港和东方银座公馆供应多。

表5 2010年5月深圳市新发售项目成交结构表

数据来源：深圳华夏市集连系部

房价高涨势头得到闭幕，廉价单元成交多，5月份全市住宅成交均价19653元/闲居米，环比下落4.44%。

图5 积年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势图（2008-2010年）

数据来源：深圳市计较和国土资源委员会、深圳华夏市集连系部 注：此数据为签预售条约数据

天然房价值仍位于高位，但与之前预期的价钱比，一些楼盘价钱仍是调低，在售楼盘也有个别促销，5月份房价有所松动。侨城馨苑、水榭春天的开盘的价钱比之前预期的低2成操纵，天健前锋空间、东方银座公馆的开盘价钱也比之前预期的低1成操纵。

在售楼盘也有个别促销，如罗湖和龙岗的一些项目。不外，盛大楼盘价钱变化不大，5月份促销的楼盘仍很少。

分区看，宝安和盐田本月均价高涨，其它4区均价下落。盐田仅天麓和金山碧海共成交0.11万闲居米，价钱变化不大。宝安价钱低的金域豪庭本月成交很少，另外招商澜园、御岭公馆、金地上塘谈等价钱比较低的项目本月成交皆很少，而成交多的水榭春天、金域华府、第五通衢等，价钱比较高，以致全区本月均价环比大涨25.35%。

南山均价环比跌近30%，丽湾商务成交多，其价钱比较低，侨城馨苑成交的多是低楼层的廉价单元，此后海豪宅本月成交量有较大幅度回落；罗湖均价下落卓绝2成，兰亭国外本月成交的多是里面销售额廉价单元，成交均价唯独17912元/闲居米，大大拉低罗湖的均价；福田均价下落16.47%，天然与4月份比，主要在售楼盘价钱变化不大，可是价钱的大中华IFC本月成交大幅减少，福田均价因而下滑；龙岗均价下落1成，天然有2个新盘价钱不低，但成交少，而成交占总量21%的大芬油画苑均价不到5400元/闲居米，拉低龙岗的均价。另外本月龙岗也有一些楼盘促销，其成交还比较多。

表6 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表

数据来源：深圳华夏市集连系部 注：成交价钱以当月签预售条约为准，而非备案

4. 深圳一手房市集测度——供应活跃，量升价跌

5月春交会后供应低迷，中旬、下旬唯独5个楼盘供应住宅12.89万闲居米住宅，一些原先指标在5月份推出的楼盘又延期入市。新政出台近2个月，建筑商不雅望的作风有望窜改，测度6月份新增供应量仍会保握在高水平。

6月份宝安可推出的项目有宝安区的气象年花郡二期，龙华的圣莫丽斯、溪山好意思地、龙岸和金地上塘谈二期，不雅澜的不雅湖园三期和招商澜园，测度6月宝安新增供应减少。

龙岗的供应将增多，坂田的万科里城将推出单元，万科第五园六期也可能推出，另外上品雅园测度也有新单元加推；布吉可推项目未几，测度6月唯独荔猴子馆三期入市；龙岗城待售楼盘多，万科清林径、家和盛世、大公馆、御府名筑、汇龙天地、向阳里雅苑等有望推出。关内一些原策画5月推出的楼盘延期入市，这部分供应可望在6月终了。南山测度有首地容御、兰溪谷二期、鼎太风华奥斯卡和中海阳光玫瑰园推出，另外科技园南区的中信岸芷汀兰和前海的万豪御景苑雷同具备入市条款。盐田测度有上东湾和幸福海推出，罗湖和福田暂无项目入市。

5月虽有春交会，但促销的楼盘少，全月天然成交低迷，但除一些楼盘以低于预期的价钱入市外，的楼盘很少。不外在一些楼盘廉价入市并热销，而价钱防守原位的楼盘销售惨淡这种大环境影响下，价钱参照有了新圭臬，这可能会导致更多建筑商下调价钱预期大概促销，这将有助于提高6月份的成交量。

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