9月24日金融三部门率先漠视多项房地产支捏政策，随后中央政事局会议萧索地在9月底商榷经济场合，并初度漠视“要促进房地产商场止跌回稳”，开释了迄今最强“稳地产”信号，政策主见直指扭转行业基本面，为商场注入信心。追想本年以来房地产运行情况，前三季度新址销售同比下降彰着，二手房“以价换量”带动成交同比基本捏平；年中5.17政策带动6月商场活跃度晋升，但三季度后政策成果减弱，商场仍靠近较大调整压力。近期中央开释明信托号后，联系政策或将得到快速落实，合作财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，揣度四季度商场销售将迎来旯旮改善，但商场拐点仍依赖于政策力度、落地节拍以及住户做事收入预期等身分，揣度短期商场举座仍将处于筑底阶段。

（1）商场供求：2024年前三季度，新址商场活跃度举座偏弱，重心100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策成果渐渐减弱，重叠预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等身分影响，广泛城市新址销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房商场延续“以价换量”行情，往复仍保捏一定活跃度，前三季度重心30城二手房成交套数同比下降2%。

（2）房价：2024年1-8月，百城二手房价钱累计下落5.00%，环比已连接28个月下落；受改善型楼盘入市带动，百城新址价钱累计飞腾1.49%。

（3）土地商场：2024年前三季度，寰宇土地商场连接缩量，寰宇300城住宅用地供求限度同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍章程招引房企投资，但仅部分热门城市优质地块房企参拍积极，举座溢价率较旧年同期下降0.7个百分点。现时房企广泛接收“以销定投”策略，投资举座偏严慎，重心城市央国企及地方国资拿地占比捏续保捏在75%傍边。

（4）政策揣度：为完玉成年经济5%傍边增长主见，四季度更多宏不雅增量政策有望捏续落地，房地产政策揣度将效力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策缺陷所在。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，促进更多新增需求参预商场；各地有望连接责难房贷利率、下调二套首付比例、责难往复税费和往复佣金等，更多城市或将取消普宅圭臬，促进改善性住房需求开释。地方收储已建成未售新址的配套政策有望连接完善，进一步加速去库存；周转存量土地的配套政策或已在路上。

（5）商场揣度：9月底中央系列举措灵验地提振了商场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度商场有望迎来旯旮改善，但探讨到影响住户置业才气及置业意愿的收入、做事等中遥远身分更动需要一定时刻，揣度商场短期仍将延续筑底行情，全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米傍边，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳揣度将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。另外，本年四季度推崇对于来岁房地产预期和走势也至关缺陷，意味着联系举措需要在四季度前期靠拢落地形成协力，才能对来岁商场企稳形成有劲撑捏。

2024年三季度中国房地产商场场合总结

（一）成交限度：前三季度重心100城新址成交面积同比下降32%；二手房推崇好于新址，前三季度重心30城二手房成交同比下降2%

寰宇：凭证国度统计局数据，2024年1-8月，寰宇商品房销售面积为6.1亿宽泛米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万宽泛米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分歧下降20.4%、25.0%。

现房销售推崇好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿宽泛米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿宽泛米，同比增长18.6%，推崇彰着好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年晋升7.7个百分点。

图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

注：9月为预估数据，下同。

重心100城：前三季度新址商场举座活跃度较低，成交限度处连年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。据初步统计，2024年前三季度，重心100城新建商品住宅月均成交面积约2060万宽泛米，同比下降约32%，累计降幅较大。其中，一季度及二季度同比降幅分歧为45%、26%，参预三季度，5.17政策成果渐渐减弱，重叠预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等身分影响，新址商场成交捏续走弱，三季度重心100城新址成交面积环比下降约20%，同比下降约19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解；“金九”未能如约到来，凭证初步统计，9月重心城市新址销售环比下降约12%，同比下降约33%。

图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅前三季度单城市月均成交面积及同比走势

分梯队来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。一线城市度政策优化捏续落地，重叠改善需求开释影响，前三季新建商品住宅成交面积保管一定例模，同比下降约25%，同比降幅最小；三季度成交面积同比下降约17%，较二季度收窄约7个百分点。二线代表城市前期政策已偏宽松，本年以来政策优化空间有限，重叠供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表城市举座商场神志仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8个百分点。

图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势

注：9月为预估数据。

二手住宅方面，重心城市在“以价换量”及政策优化带动下，商场举座保捏一定活跃度，6月以来重心城市成交套数同比保捏增长，举座成交限度处相对高位。凭证中指数据，2024年前三季度，重心30城二手住宅成交套数同比下降2%。其中，一季度成交套数同比下降约18%；二季度5.17新政落地后，商场神志有所好转，同比基本捏平；三季度，在“以价换量”带动下，二手房商场热度延续，重心30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交限度创近16个月新高。分梯队来看，三季度，一线城市中深圳二手住宅成交套数同比增长67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%；二线城市中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成齐、苏州、西安、宁波、青岛等城市同比增幅均超10%。9月以来，受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，凭证初步统计，9月重心30城二手住宅成交套数环比下降7%，但同比仍增长约5%。

表：北京2023年以来新址、二手房各季度总价段成交套数及同比

表：上海2023年以来新址、二手房各季度总价段成交套数及同比

注：红色底色为该总价段近两年单季最高值，括号内为同比数据。

从需求结构来看，跟着二手房价钱捏续下调，二季度以来北京、上海刚需入市加速，300万以下二手房源成交套数同比彰着加多，但二手房商场对新址商场的带动效应有所减弱，其新址商场仍依赖高端改善需求撑捏，2024年1-8月，上海2000万以上新址成交套数同比增长63%，其中7-8月同比增长97%。此外，7-8月广州及多个二线城市高端改善新址成交同比不同程度增长，其中广州800万以上新址成交套数同比增长3%，成齐、南京800万以上同比增长超50%，无锡500万以上同比增长73%。

（二）供求关系：前三季度重心50城批准上市面积同比下降35%，可售库存出清周期捏续拉长，库存去化仍存压

寰宇：2024年1-8月，寰宇房屋新开工面积为4.9亿宽泛米，同比下降22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已连接6个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为3.6亿宽泛米，同比下降23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，寰宇房屋施工面积为70.9亿宽泛米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积为49.6亿宽泛米，同比下降12.6%。1-8月，寰宇房屋终了面积为3.3亿宽泛米，同比下降23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。

图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅前三季度月均批准上市面积走势

图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势

注：9月为预估数据。

重心城市新增供应：新址供应限度捏续走低，前三季度供应总量较旧年同期下降彰着。据初步统计，2024年前三季度，重心50城商品住宅月均批准上市面积约1083万宽泛米，同比下降约35%，供给端推崇举座偏弱。三季度重心50城商品住宅月均批准上市面积环比下降约26%，同比下降约38%。具体来看，7、8月为传统营销淡季，广泛房企推盘意愿不及，新址供应限度捏续低位；9月商场供应并未如往年出现“金九”大幅放量情况，重心50城批准上市面积环比增长3%，同比下降超50%，同比降幅扩大。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

重心城市可售库存：可售库存小幅下行，但仍处高位水平，出清周期捏续拉长。要领2024年8月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.35亿平米，较2023年末下降3.4%。出清周期方面，要领8月末，按近12个月月均销售面积臆想，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延迟4.5个月。其中，一线城市短期库存出清周期为15.4个月，主要受上海出清周期较短带动；二线代表城市出清周期为20.5个月，存在一定去化压力；三四线代表城市出清周期达33.4个月，去化压力较大。

图：寰宇不同口径商品住宅库存限度及出清周期

注：已开工未售库存=商品住宅累计新开工面积-商品住宅累计销售面积，自1998年驱动累计。

已开工未售库存出清周期=已开工未售库存/当年商品住宅销售面积，2024年销售面积按同比进行估算。

寰宇已开工未售库存：跟着新开工限度的捏续缩量，寰宇住宅“已开工未售库存”限度渐渐下降，要领2024年8月，寰宇住宅“已开工未售库存”降至25.1亿宽泛米；但由于新址销售限度捏续低位，出清周期渐渐延迟，8月出清周期约为3.4年，商场去化压力较大。

笼统来看，2024年前三季度，重心城市商场活跃度举座偏弱，参预三季度，5.17政策成果渐渐减弱，重叠预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等身分影响，广泛城市新址商场推崇仍较为低迷。二手房在“以价换量”带动下，商场仍保捏一定活跃度，成交限度处于相对高位。短期来看，央行一系列支捏政策以及中央“止跌回稳”的政策导向灵验提振了商场信心，但现时商场还原仍受诸多方面身分制约，如宏不雅经济运行承压，住户收入和做事预期尚未澈底篡改，商场能否企稳仍需房地产支捏政策落地后进一步不雅察。

（三）价钱水平：1-8月百城二手房价钱累计下落5.00%，改善型楼盘入市带动百城新址价钱累计飞腾1.49%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比变化

二手住宅方面，2024年1-8月百城二手住宅价钱累计下落5.00%。凭证中国房地产指数系统百城价钱指数，2024年1-8月百城二手住宅价钱累计下落5.00%，跌幅较2023年同期扩大3.42个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手住宅价钱底部调整态势未改，一季度百城二手住宅价钱月度环比跌幅处在0.3%-0.6%范围内，下落幅度与2023年四季度突出；二季度以来，二手住宅价钱举座呈现加速下行态势，4月以来，百城二手住宅价钱月度环比跌幅均处0.7%-0.8%之间，其中8月百城二手住宅均价为14549元/宽泛米，环比下落0.71%，已连接28个月环比下落。

新建住宅方面，2024年1-8月百城新建住宅价钱累计飞腾1.49%。凭证中国房地产指数系统百城价钱指数，2024年1-8月百城新建住宅价钱累计飞腾1.49%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-8月百城新建住宅价钱月度环比均呈结构性飞腾态势，8月百城新建住宅均价为16461元/宽泛米，环比飞腾0.11%，较7月收窄0.02个百分点。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比下落城市数目变化

从涨跌城市个数看，2024年1-8月，百城新建住宅价钱环比下落城市数目保捏赋闲，二手住宅价钱下落城市数目保管高位。2024年8月，百城新建住宅价钱环比下落城市数目为46个，较7月加多7个；100个城市二手住宅价钱环比均下落，下落城市数目与7月捏平，已连接15个月超90城。

（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热门城市优质板块

本年以来，寰宇土地商场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不及，土地供求两头捏续缩量。凭证初步统计，2024年前三季度，寰宇300城住宅用地供求限度同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地阵线收缩下，仅部分热门城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是广泛城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较旧年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍靠拢在央国企和地方国资。

表：2024年前三季度寰宇300城住宅用地推出和成交打算建面同比变化(要领9月26日，下同)

注：推露面积按公告时刻统计，为打算建筑面积。

各线城市住宅用地推出、成交限度同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。凭证中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推露面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心捏续偏弱影响，推出、成交连络同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比飞腾10.8%，二线、三四线城市同比分歧下落16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而广泛城市或郊区土拍神志仍较低。

表：部分城市2024年1-8月各样用地出让金（亿元）

土地出让金方面，凭证中指数据，2024年1-8月寰宇土地出让金收入超30亿元的城市共97个（峰值2020年210个），其中75个城市出让金收入较当年5年同期峰值下降超50%。具体而言，3个城市跌幅超90%，45个跌幅在70%-90%之间，27个跌幅在50%-70%之间，13个跌幅在30-50%之间，6个跌幅在30%以内。另外，土地成交城市靠拢度进一步晋升。凭证中指数据，2024年1-9月，住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占寰宇出让金的比重较2023年全年均有所晋升，TOP20城市住宅用地出让金占寰宇比重近60%。

流拍撤牌方面，凭证中指数据，2024年前三季度，寰宇住宅用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，较旧年同期上升7.0个百分点，其中，三季度寰宇住宅用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，较旧年同期下降2.7个百分点，较二季度回落11.9个百分点。

土拍章程方面，三季度，为符合商场新变化，提高土地商场活力，重心城市针对土地拍卖章程连接进行一系列优化和调整。一是，取消土拍地价上限，如上海8月15日升级土地出让往复章程，自第五批次起，对商场热度较高的地块实践“双高双竞”举措，最终价高者得；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。现时仅剩北京、深圳等少数城市部分区域仍保捏宅地土拍最高限价政策。二是，多地接踵调整容积率臆想方式，提高实质得房率。7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率臆想章程等联系打算照管要求的奉告》，放宽阳台、露台计容章程；7月29日，昆明优化调整了25项连络，明确漠视降容积率、降公摊等举措，同期饱读吹建设第四代住宅。9月23日，青岛允许架空层和下千里空间不计入容积率，阻塞阳台计入一半容积率。

另外，值得关注的是，部分城市通过收回闲置土地方式匡助房企改善土储结构，7月，福州饱读楼区洪山镇政府称华润福州斗池路地块已漠视退地肯求；8月，越秀发布公告默示政府出于大家利益收回白云区广龙路地块，9月越秀再文告将广州市番禺区暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，两次共计赢得120亿“应答单子”抵偿，赢得的地票将用于后续广州购地，此模式为治理土地库存问题提供了新想路。同期，9月24日，央行漠视“支捏收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，商榷允许政策性银行、营业银行贷款支捏有要求的企业商场化收购房企土地，周转存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时刻，也不错由东谈主民银行提供再贷款支捏”。若收购房企存量土地大概得到更多专项债、再贷款支捏，将灵验改善房企现款流。

从22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热门城市优质板块。凭证中指数据，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较旧年同期回落12.4个百分点。三季度，22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较旧年同期回落4.5个百分点。具体城市来看，上海、杭州土拍保管一定热度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，其中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街谈地块溢价率均超30%，其中徐汇斜土街谈地块成交楼面价刷新寰宇最高单价记载。成齐、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极，成齐三季度出让宅地23宗，9宗溢价，其中锦江柳江街谈祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%以下；合肥、福州出让10宗地傍边，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅饱读楼凤凰街谈地块溢价超20%，51宗底价成交。

表：22城2022年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）

拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。凭证中指数据，2024年1-9月（要领9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者共计达76%，是拿地十足主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿田主力。仅少部分城市民企拿地金额占比拟高，如杭州近两年民企拿地占比均在高位，滨江、建杭、兴耀等腹地民企捏续拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金额占比达52%。

举座来看，2024年寰宇土地商场缩量态势尚未篡改，房企拿地仍偏审慎，仅热门城市中枢板块保管一定热度。短期来看，土拍环境捏续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上愈加商场化，改日要是商场销售大概在政策带动下渐渐企稳，中枢城市土拍神志或将和蔼成就，同期联结中央强调“严控增量”来看，寰宇土地商场举座量价揣度仍将处于低位。

（五）开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降10.2%，降幅仍较大

图：2014年至2024年8月房地产和住宅累计开发投资偏执同比增速

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

房地产开发投资额同比下降超10%，举座推崇仍偏弱。2024年1-8月，寰宇房地产开发投资额为6.9万亿元，同比下降10.2%。其中，住宅开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。

图：寰宇房企到位资金同比增速及2024年1-8月各项资金来源同比增速对比

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

在房企融资环境捏续改善、神色“白名单”深切鼓吹带动下，1-8月房企到位资金同比降幅捏续收窄，但举座降幅仍较大。2024年1-8月，房地产开发企业到位资金为7.0万亿元，同比下降20.2%，降幅较1-7月收窄1.1个百分点。其中，国内贷款为1.0万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-7月收窄1.2个百分点，占到位资金的比重为14.6%。自筹资金为2.5万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-7月收窄0.3个百分点，占比为36.0%。定金及预收款为2.1万亿元，同比下降30.2%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为30.1%。个东谈主按揭贷款为9920亿元，同比下降35.8%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为14.2%。

2024年中国房地产商场趋势揣度

（一）经济及政策环境：四季度宏不雅增量政策揣度将加速落地，房地产政策主见锚定促进商场“止跌回稳”

宏不雅经济方面，本年以来，我国经济举座保捏赋闲运行，但参预三季度，部分经济连络出现转弱征象，同期，现时外部环境仍复杂严峻，地缘突破捏续，单边主义昂首，重叠年末较高基数效应，四季度我外洋贸场合揣度也将承压，完玉成年5%傍边的经济增长主见压力较大。

7月，二十届三中全会为中遥远更正指明了所在，7月30日中央政事局会议指出“宏不雅政策要捏续用劲、愈加过劲。要加强逆周期诊疗，实施好积极的财政政策和肃肃的货币政策，加速全面落实已详情的政策举措，赶早储备并应时推出一批增量政策举措。要加速专项债发欺诈用程度，用好超遥远寥落国债，支捏国度首要策略和重心畛域安全才气建设，更任意度推动大限度征战更新和巨额耐用破钞品以旧换新”，随后监管部门加紧商榷和储备增量政策。

9月好意思国启动降息，为我国货币政策调整翻开更大的空间，9月24日，金融三部门聚合召开新闻发布会，漠视降准50BP、降息20BP等一揽子政策，开释更多流动性并责难融资老本，力促宏不雅经济赋闲运行。9月25日，国务院发布《对于实施做事优先策略促进高质地充分做事的观念》，部署24条举措推动“做事优先”落到实处。

9月26日，中共中央政事局会议召开，分析商榷现时经济场合，9月底商榷经济使命的政事局会议并非常规，体现出现时经济使命的热切性和中央的趣味程度。会议漠视“要全面客不雅安详看待现时经济场合，正视弯曲、坚定信心，切实增强作念好经济使命的职守感和热切感。要收拢重心、主动看成，灵验落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、灵验性，致力于完玉成年经济社会发展主见任务。”强调“要加大财政货币政策逆周期诊疗力度，保证必要的财政支拨，切实作念好下层‘三保’使命。要发欺诈用好超遥远寥落国债和地方政府专项债...要责难入款准备金率，实施有劲度的降息。要促进房地产商场止跌回稳…”，会议开释了愈加积极求实的稳经济信号。

四季度，揣度更多宏不雅增量政策将加力落实稳经济，一方面，9.24说起的各项金融政策将平缓落地（9月27日央行已落实降准0.5个百分点，并将公开商场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%）；另一方面，财政政策有望彰着加任意度，提高赤字限度，刊行更大限度超遥远寥落国债等或将落地，财税体制更正加速鼓吹，匡助地方政府化债、优化税收政策等增量政策亦是重心关注所在。

表：2024年三季度中央缺陷会议中触及房地产的内容梳理

贵府来源：中指商榷院笼统整理

房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中遥远更正所在，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，触及降息、责难二套房首付比例、支捏存量周转等多个方面，将对宏不雅经济和房地产商场均产生积极影响。9.26中央政事局会议初度漠视“要促进房地产商场止跌回稳”，明确开释“稳地产”信号。政策举措包括：

多措并举促进住房需求开释。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，揣度调整后会带动LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于责难住户购房老本，促进住房需求开释，同期也有助于推动房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除个别中枢城市外，揣度各地短期内将继续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求开释。第三，9.26中央政事局会议进一步强调“要回复大家原谅，调整住房限购政策，责难存量房贷利率”，为北京、上海等中枢城市优化楼市限购政策翻开空间。

进一步加大去库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已建成未售商品房仍是成为政府主推的去库存方式。9.24央行漠视将3000亿元保险性住房再贷款的央行支捏比例从60%提高到100%，有意于晋升营业银行贷款限度，同期联结央行降息政策，有意于责难国企收储老本，有望加速鼓吹收储进程。存量土地皮活方面，9.26政事局会议进一步强调“支捏周转存量闲置土地”，9.24央行指出在商榷周转存量土地的增量支捏政策，有望进一步加速去库存进程。

缓解房企资金压力，任意保险神色寄托。9.24央行漠视，将年底前到期的计算性物业贷款和“金融16条”这两项政策文献脱期到2026年底，一方面，对于领有营业性房地产神色较多且计算肃肃的房企，其偿债才气或将增强；另一方面，跟着“金融16条”的脱期，金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步延期，将灵验缓解房企偿债压力。另外，9.26政事局会议强调“加大‘白名单’神色贷款投放力度”，要领现在，营业银行已审批“白名单”神色跳跃5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支捏400余万套住房依期寄托，改日“白名单”神色贷款投放力度有望进一步加大，改善企业资金环境，保险神色寄托，也将进一步康健购房者购买新址的预期。

中遥远更正所在来看，三中全会《决定》明确加速构建房地产发展新模式，租购并举，“保险+商场”住房体系建设，更正商品房预售制、完善房地产税收轨制、土地轨制更正等均是缺陷所在。9.26政事局会议连接强调要“攥紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

图：2022年以来各地因城施策频次（要领9月25日）

表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（要领9月25日）

注：共计列中一条政策可能障翳多个维度。

贵府来源：中指商榷院笼统整理

地方政策层面，凭证中指监测，2024年前三季度寰宇有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保捏较高水平。限购方面，由于此前绝大广泛城市限购均已放开，三季度各地政策调整多靠拢于特定东谈主群优化，如广州削弱港澳台及外籍东谈主士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资历进行削弱。限贷方面，成齐、长沙、重庆等多个中枢二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成齐、大连等地继续支捏索要公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；另有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价。

除此以外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定圭臬，9月，江苏省、山西省发斯文确取消普宅、非普宅圭臬，北京亦发文指出“应时取消庸碌住宅和非庸碌住宅圭臬，优化商品住宅用地往复章程”，普宅圭臬的取消，有助于责难非普宅房源的往复税费。

供给端来看，各地捏续跟进优化土拍章程、晋升供地品性、优化供应结构，为“好屋子”供应提供基础。其中，北京责难房企参拍门槛，同期将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2责难为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，其中20宗位于中心四区。8月上海发文优化“70/90”政策，晋升中小套型面积圭臬，下调中小套型供应比例，以更好符合当下住房需求结构变化。

国企收储去库存方面，本年以来，超30城发布收购存量房看成保险性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购神色落地。但现时收储使命举座进展较为平缓，仍靠近价钱撮合难度大、地方国企资金老本较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策予以支捏。周转存量土地方面，武汉本年以来跳跃10个神色肯求将存量地块中的营业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以“应答单子”时势支付，该单子可用来购买广州新出让地块。另外，对于已开工营业神色，7月长沙发布新政支捏公寓类等类住宅商品房调整为住宅。

住房“以旧换新”捏续鼓吹，成果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行立异升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，现在已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花圃片区、吴家山部分区域，同期加多可选购新址房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定收效，要领8月末，已执意意向条约房源3818套，通过城发安堵公司收购，完成新址认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新址成交，加速了库存去化速率。

表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措

贵府来源：中指商榷院笼统整理

举座来看，9月底金融部门一揽子支捏政策发布，中央也较为萧索地在9月召开了经济使命东题的政事局会议，并初度漠视“要促进房地产商场止跌回稳”，开释了迄今最强“稳地产”信号，政策目表明确，揣度四季度房地产政策将加速发力，多措并举改善房地产供求关系、全力支捏“稳房价”。具体政策层面，会议漠视“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质地，加大“白名单”神色贷款投放力度，支捏周转存量闲置土地。要回复大家原谅，调整住房限购政策，责难存量房贷利率”，联结二季度以来房地产存量政策想路和改日可能的增量政策所在，以下几个政策所在值得关注：

1.中枢城市限购优化节拍有望加速，施展超大城市带动效应。北京、上海取消郊区限购或大幅裁汰社保年限的可能性晋升，此举可推动刚需加速入市，同期取消中枢区大户型（如144平米以上）限购，可促进有资金实力且有住房需求的东谈主群参预商场。其他城市有望全面取消限购。

2.责难购房老本，责难往复佣金、往复税费、房贷利率等。各地揣度将加速落实取消普宅认定圭臬、责难二套房房贷利率、责难公积金贷款利率。从寰宇层面下调契税税率、下调升值税免征年限等也存在一定预期。

3.加大购房补贴，带动商场增量需求开释，由“补砖头”转向“补东谈主头”。如针对确需保险的东谈主群，包括无房工薪家庭、多子女家庭等，予以更任意度购房补贴，促使这部分东谈主群参预商场购房，切实治理基本保险问题。

4.严控增量及优化存量政策或将迎来改善。商场去库存阶段，严控供给有助于加速商场供求形成新的均衡，康健房价预期。优化存量政策中重心关注地方政府收储卡点问题的治理进展，如允许以合理的价钱收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购神色的用途范围、诱导更多低老本资金参预等。同期，周转存量土地的配套政策也有望连接完善，改日更多资金若能参预商场，将加速闲置土地皮活利用，缓解房企资金压力。

另外，供给端政策中，完善“好屋子”建设的配套政策，深切鼓吹神色“白名单”政策，加速对房企预缴税费的清退等均存在预期。

（二）商场趋势：四季度商场有望迎来旯旮改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏不雅基本面改善，揣度全年新址销售限度或降至9.3亿平米傍边

5.17新政后，中枢城市商场活跃度晋升，楼市出现阶段性回暖，但政策成果捏续性略显不及，7月以来商场活跃度有所回落，新址商场仍靠近较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支捏政策以及中央“止跌回稳”的政策导向灵验地提振了商场信心，四季度商场有望迎来旯旮改善，但现时商场还原仍受诸多方面身分制约，如宏不雅经济运行承压，住户收入和做事预期尚未澈底篡改等，商场能否企稳仍待进一步不雅察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加速商场止跌回稳节拍。

图：积年寰宇新建商品房销售面积

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

销售：政策支捏短期内可提振信心，但制约新址商场成就的中遥远身分尚未出现彰着改善，揣度四季度新址商场销售仍将处于筑底阶段，但旯旮或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内商场信心有所提振，但由于住户收入和做事预期等中遥远身分尚未澈底篡改，商场不雅望神志仍在。另外，跟着二手房价钱的捏续下落，二手房对新址商场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新址商场需求，也将对新址销售限度的成就酿成株连。本年四季度，在降准降息、削弱限购等政策带动下，新址商场销售揣度将出现旯旮改善，同期跟着基数回落，四季度新址销售面积同比降幅或将有所收窄，揣度2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，限度降至9.2-9.5亿宽泛米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。

房价：现在“以价换量”仍是商场主流，降息缓解租售比倒挂征象，但短期内房价仍有下行压力。从积极身分来看，凭证中指测算，现在住户购房的笼统伙金老本大致在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金老本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但现在二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价钱或仍处“阴跌”阶段。二手房价钱的捏续下落也胜仗影响新址价钱预期；同期，二手房对新址需求的分流，也将加剧部分房企打折促销的意愿，导致新址价钱下行。笼统各项身分来看，短期内房价仍有下落压力。另外，现在国企收储商品房用作保险性住房经由中，收储价钱频繁以同地段保险房重置价钱看成参考上限（土地划拨老本、建安老本和不跳跃5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，探讨到现时中央对房地产“止跌回稳”的政策主见，这也需要塞方政府以合理价钱收储存量房，康健房价预期。

图：寰宇房屋新开工面积、商品房销售面积及土地（住宅+商办用地）成交面积同比变化

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

开工：土地成交限度大幅下滑态势尚未扭转，商场出清周期仍处高位，或将连接制约房企新开工限度。在影响新开工的多个身分中，土地成交限度是最要道的最初连络，本年以来寰宇土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，揣度将连接株连新开工限度。同期，商场销售疲弱导致出清周期捏续上行，要领8月，寰宇已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，商场库存压力或将连接影响房企开工意愿。多个身分影响下，四季度新开工面积或难有彰着改善，但因旧年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，揣度全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，限度降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。

图：施工、新开工、终了面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS

投资：受施工、新开工、终了面积捏续回落影响，重叠土地出让金大幅下滑等身分，短期内房地产开发投资揣度仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是组成房地产开发投资最主要的两项连络，占开发投资的比重超90%，但两项连络的低位运行揣度将株连开发投资的成就。一方面，2024年1-8月，寰宇房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难篡改，建筑工程投资揣度仍将处于低位。另一方面，现时房企广泛接收“以销定投”策略，投资趋于保守，本年以来土地出让金连接大幅下滑，或将株连土地购置费成就，揣度全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。

举座来看，9月底中央系列举措灵验地提振了商场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度商场有望迎来旯旮改善，但由于影响住户置业才气及置业意愿的收入、做事等中遥远身分更动需要一定时刻，因此揣度商场短期仍延续筑底行情。值得注释的是，本年四季度对来岁房地产预期和走势至关缺陷，意味着联系举措需要在四季度前期靠拢落地形成协力，才能对来岁商场企稳形成有劲撑捏。

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